長沙市發(fā)展和改革委員會 長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 長沙市市場監(jiān)督管理局 關(guān)于規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的通知

長發(fā)改價調(diào)〔2025〕8號

湖南湘江新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、開發(fā)建設(shè)局、商務(wù)和市場監(jiān)管局,各區(qū)發(fā)展改革局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、市場監(jiān)管局,市物業(yè)管理協(xié)會,各有關(guān)單位:

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為,維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益,根據(jù)《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省定價目錄》(湘發(fā)改價調(diào)規(guī)〔2023〕125號)、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(湘發(fā)改價費(fèi)規(guī)〔2022〕271號)等有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我市實(shí)際,現(xiàn)就規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理有關(guān)事項(xiàng)通知如下:

一、業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價管理。住宅物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括綜合管理服務(wù),公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù),公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù),公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù),以及共用部位、共用設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)等五項(xiàng)。服務(wù)等級根據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為一級、二級、三級、四級,等級從低到高,最高為四級。

二、實(shí)行政府指導(dǎo)價管理的普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價詳見《長沙市普通商品住宅物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目分等級基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)》(附件1),且根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)特點(diǎn)、服務(wù)成本等因素變化,物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可以在基準(zhǔn)價上下浮動,最高上浮幅度不得超過30%。

住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)由物業(yè)服務(wù)人選擇的各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等級組合確定,根據(jù)質(zhì)價相符的原則,其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收費(fèi)的總和。

三、業(yè)主大會成立之前的普通商品住宅小區(qū)的已購車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)詳見《長沙市普通商品住宅小區(qū)已購車位物業(yè)服務(wù)、裝修服務(wù)、裝修垃圾清運(yùn)等相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》(附件2)。

四、建設(shè)單位應(yīng)通過公開招投標(biāo)或者有關(guān)規(guī)定允許的其他方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人,并根據(jù)物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)和服務(wù)要求,對照本通知分項(xiàng)目分等級物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)選擇物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目等級,在政府指導(dǎo)價基準(zhǔn)價及浮動幅度內(nèi)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的最終標(biāo)準(zhǔn)以湘江新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、區(qū)發(fā)展改革局備案審查通過的價格為準(zhǔn)。

五、實(shí)行政府指導(dǎo)價管理的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)人在與建設(shè)單位完成物業(yè)承接查驗(yàn)移交完畢后的三十日內(nèi),應(yīng)按要求提供相關(guān)資料,報湘江新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、區(qū)發(fā)展改革局進(jìn)行備案審查。

根據(jù)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相對應(yīng)的原則,湘江新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、區(qū)發(fā)展改革局會同湘江新區(qū)開發(fā)建設(shè)局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局審查物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。其中:湘江新區(qū)開發(fā)建設(shè)局、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容的監(jiān)督管理;湘江新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、區(qū)發(fā)展改革局負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的備案審查,向物業(yè)服務(wù)人出具《長沙市    區(qū)普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案審查表》(附件4)。

六、物業(yè)服務(wù)人申報辦理普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案審查時,應(yīng)提供以下資料:

(一)書面申請報告,包括基本情況、物業(yè)項(xiàng)目基本情況(物業(yè)小區(qū)類別及面積、戶數(shù)、設(shè)施設(shè)備等情況)、擬定的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)(成本測算、收費(fèi)構(gòu)成)等;

(二)《長沙市普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)申報表》(附件3);

(三)營業(yè)執(zhí)照、誠信等級備案證明等復(fù)印件;

(四)中標(biāo)通知書、招投標(biāo)中標(biāo)備案表復(fù)印件;

(五)物業(yè)承接查驗(yàn)備案表及協(xié)議、承接查驗(yàn)移交相關(guān)資料;

(六)物業(yè)收費(fèi)備案材料真實(shí)性及服務(wù)內(nèi)容一致性承諾函(附件5);

(七)其他需要提供的資料。

七、前期物業(yè)服務(wù)人與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不得低于申報的物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)服務(wù)價格不得高于備案審查通過的物業(yè)服務(wù)價格,并將《長沙市    住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目分等級服務(wù)及收費(fèi)公示表》(附件6)作為物業(yè)服務(wù)合同附件。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級在相同的物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi),其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持一致。

八、業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時間,為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時,物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行階梯式優(yōu)惠,即:業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同、交房公告(或者交付通知書)約定的房屋集中交付日期的次月起連續(xù)空置至第24個月,按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;從第25個月空置期起連續(xù)至房屋空置結(jié)束,按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

本通知所稱空置房,是指建設(shè)單位毛坯交付后未裝修未入住或未裝修未使用的普通商品住宅;或者建設(shè)單位精裝交付后事先向物業(yè)服務(wù)人書面報告(報告內(nèi)容應(yīng)包括房屋水、電、氣等使用記錄)并經(jīng)物業(yè)服務(wù)人登記確認(rèn)未入住或未使用的普通商品住宅。

九、保障性住房物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目分等級收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照不超過本通知基準(zhǔn)價格的70%收取,其中:電梯住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)最高不得超過1.5元/月·平方米,非電梯住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)不得超過0.8元/月·平方米。

十、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣等價格按照價格主管部門有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向終端用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)人接受委托代收上述費(fèi)用的,不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用,也不得以未交物業(yè)費(fèi)為由拒絕或限制業(yè)主購買水、電、氣等的數(shù)量。對供水供電企業(yè)暫未直接抄表到戶的,任何單位或個人不得在水電費(fèi)用中加收其他費(fèi)用,也不得以水電費(fèi)用為基數(shù)收取服務(wù)類費(fèi)用。

供電企業(yè)未直接抄表到戶和供水企業(yè)未直接抄表到戶的物業(yè)小區(qū),供電、供水企業(yè)應(yīng)加快推進(jìn)“一戶一表”改造,實(shí)現(xiàn)向終端用戶收費(fèi)。供電供水企業(yè)暫未直接抄表到戶的物業(yè)小區(qū),供電系統(tǒng)和供水系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用(包括電費(fèi)、損耗、日常維護(hù)維修等)可據(jù)實(shí)分?jǐn)偦蛲ㄟ^物業(yè)費(fèi)、租金、公共收益等途徑解決。實(shí)行按實(shí)分?jǐn)偟?物業(yè)服務(wù)人應(yīng)單獨(dú)列賬,按照“以支定收、收支平衡”的原則,按抄表周期向業(yè)主公布供電系統(tǒng)和供水系統(tǒng)費(fèi)用支出情況和分?jǐn)偯骷?xì);通過物業(yè)費(fèi)途徑解決的,按本通知的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行(附件1)。

十一、住宅物業(yè)小區(qū)已依法成立業(yè)主大會的,其物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)業(yè)主大會的決定確定。未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū),物業(yè)服務(wù)人在合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),因服務(wù)成本變化等因素確需調(diào)整的,按照《中華人民共和國民法典》、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(湘發(fā)改價費(fèi)規(guī)〔2022〕271號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動車停車服務(wù)收費(fèi)按照《湖南省機(jī)動車停放服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(湘發(fā)改價費(fèi)規(guī)〔2020〕801號)、《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(湘發(fā)改價費(fèi)規(guī)〔2022〕271號)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十三、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)服務(wù)前臺或小區(qū)其他醒目位置做好明碼標(biāo)價公示,公示內(nèi)容包括收費(fèi)項(xiàng)目、計收方式、收費(fèi)依據(jù)、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等級及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(參見附件6)等。

十四、業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)人、建設(shè)單位在物業(yè)管理服務(wù)活動中發(fā)生爭議的,可以向物業(yè)所在地的村委會(社區(qū)居委會)、街道辦事處(鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府)、房地產(chǎn)行政主管部門申請調(diào)解處理或者依法向人民法院提起訴訟。

十五、物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的,由市場監(jiān)管部門依法查處:

(一)不遵守政府指導(dǎo)價管理,未經(jīng)發(fā)展改革部門備案審查擅自制定或上調(diào)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的;

(二)超過政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)的;

(三)不實(shí)行明碼標(biāo)價或不按規(guī)定明碼標(biāo)價的;

(四)擅自設(shè)立強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目的;

(五)擅自擴(kuò)大管理分?jǐn)偡秶蛱岣叻謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的;

(六)其他違反價格法律、法規(guī)等規(guī)定的。

十六、其他未明確的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng),按照《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(湘發(fā)改價費(fèi)規(guī)〔2022〕271號)規(guī)定執(zhí)行。

十七、本通知適用于湘江新區(qū)、芙蓉區(qū)、天心區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、望城區(qū)范圍內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)。

十八、本通知自2025年3月1日起施行,有效期五年。之前有關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策與本通知規(guī)定不一致的,以本通知為準(zhǔn)。執(zhí)行期間國家、省如有新的規(guī)定出臺,按新規(guī)定執(zhí)行。

本通知實(shí)施前已經(jīng)價格主管部門備案審查并簽訂物業(yè)服務(wù)合同尚未到期的,物業(yè)服務(wù)及其收費(fèi)等仍按原標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,合同到期后或終止解除后按本通知規(guī)定執(zhí)行。

附件:1.長沙市普通商品住宅物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目分等級基準(zhǔn)價標(biāo)準(zhǔn)(見附件)

2.長沙市普通商品住宅小區(qū)已購車位物業(yè)服務(wù)、裝修服務(wù)、裝修垃圾清運(yùn)等相關(guān)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

3.長沙市普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)申報表

4.長沙市    區(qū)普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)備案審查表

5.普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案材料真實(shí)性及服務(wù)內(nèi)容一致性承諾函(樣式)

6.長沙市    住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目分等級服務(wù)及收費(fèi)公示表(樣式)

7.長沙市普通商品住宅前期物業(yè)服務(wù)及收費(fèi)備案審查表(樣式)

長沙市發(fā)展和改革委員會       長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

長沙市市場監(jiān)督管理局

2025年2月19日